2025年3月28日，北京京城佳业物业股份有限公司（股票代码：2210.HK，以下简称“京城佳业”）发布2024年度业绩公告。报告期内，公司实现收入19.84亿元人民币，同比增长8.4%；在管面积达4587万平方米，同比增长11.0%。尽管行业整体面临利润率下滑的挑战，京城佳业通过精益运营与多元业务拓展，展现出稳健的发展态势。

收入增长与利润承压：行业转型期的共性挑战

2024年，京城佳业营业收入达到19.84亿元，同比增长8.4%。净利润为1.11亿元，毛利为3.54亿元。虽应收帐款压力有所改善，但面对物业费收缴难、人力成本刚性上涨等行业共性挑战，京城佳业业绩短期承压。

图：2023-2024年京城佳业收入、除税前盈利与毛利变化情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

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京城佳业的收入主要来源于三大业务板块：

物业管理服务：收入13.99亿元，同比增长23.6%，占总收入的70.5%。住宅物业收入占比从2023年的48.3%降至40.2%，而非住宅物业收入占比提升至59.8%，期内，京城佳业稳步推动有质量的规模发展，坚持多业态布局，不断完善营销体系建设，健全立体协同营销机制，提升全面过硬的市场竞标能力。此外，公司对大客户、大项目、大区域进行网格化管理，巩固市场地位，实现区域、项目、业务深耕和优势领域深耕，以医院、科研院所、综合场馆、产业园区、高端商写等业态领域为重点，持续关注优质标的，积极布局孵化创新型、战略型业务，以实现新的规模突破，加快物管业务全国布局，京城佳业敏锐洞察市场趋势，有效提升在非住领域的市场竞争力，为长期稳定发展提供了有力支持。

图：2023-2024京城佳业物业管理服务按物业类型划分收入情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

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非业主增值服务：收入2.54亿元，同比下降29.3%，占总收入的12.8%。尽管整体收入下滑，但工程运营及维护服务收入增长14.2%，IFM业务方面服务项目不断拓展，京城佳业运用先进技术手段对建筑能源系统进行深度分析，结合合同能源管理及能源运维托管模式，有效降低建筑能耗与碳排放。同时，为客户提供全面的年度工程维修与保养管理计划，确保楼宇设备设施始终处于最佳运行状态，为客户创造可持续的运营价值，实现业务持续拓展。

图：2023-2024京城佳业非业主增值服务收入变化情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

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社区增值服务：收入3.31亿元，同比下降2.3%，占总收入的16.7%。餐饮服务收入增长9.0%，成为亮点业务。京城佳业通过专业的餐饮公司，整合“物业+团餐”业务，形成一体化综合服务模式，覆盖社会餐厅、团餐、热链和施工现场四大领域。报告期内，餐饮业务新增16个项目，其中第三方项目占比约36.6%，并成功成为抖音集团的餐饮服务提供商之一。通过聚焦食品安全、以客户需求为导向、提供定制化服务，有效增强了客户的信任感与满意度，并通过服务大客户和多样化项目，进一步提升餐饮服务的专业化能力和市场竞争力，推动了餐饮业务的增长。

图：2023-2024京城佳业社区增值服务收入变化情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

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规模扩张与市场拓展：新增全委物业管理项目中第三方项目数量占比超90%

从规模来看，期内京城佳业在管面积同比增长11.0%至4587万平方米，其中来自北京城建集团及其合营企业的项目面积为2251万平方米，占比49.1%，来自第三方的项目面积为2336万平方米，占比为50.9%，分别增长3.9%和18.7%，第三方在管面积首次超越关联方贡献面积，京城佳业市场化能力进一步强化。新增全委物业管理项目52个，其中来自第三方项目49个，占比约94.2%。

图：2023-2024京城佳业管理面积按项目来源划分情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

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期内，京城佳业新拓项目中优质大项目数量增多，新签年化合同额超过人民币10百万元的全委项目达12个。办公楼宇类项目保持核心优势，新增北投大厦、东长安街2号、北京市平谷区发改委办公楼等项目。高校物业服务市场竞争力提升明显，在服务北京大学医学部、清华大学水利系、北京服装学院等项目的基础上，新中标北京电子科技学院、北京政法职业学院、北京农学院等项目，并受托管理14家高校物管后勤类公司，涉及13家高校，为未来业绩增长带来潜力。医院类物业项目取得重大突破，先后承接首都医科大学附属安贞医院通州院区、北京口腔医院新院区、北京积水潭医院回龙观院区、北京朝阳医院石景山院区等四所三甲医院，进一步丰富大型医院物业业态的服务经验。文体场馆类项目新增北京市冰上项目训练基地，服务亚洲单体最大的综合性冰上中心。交通场站类物业项目初具规模，在原有地铁服务、高速公路服务区等项目的基础上，新增大兴国际机场东航基地（二期）、北京地铁8号线南段、大兴机场线磁各庄车辆段、地铁19号线新宫车辆段等综合物业服务项目。

京城佳服务领域涵盖办公楼宇、高校、医院、文体场馆和交通场站等多个业态，逐步在多元化物业业态中展现出一定的竞争力和市场影响力。通过新增优质大项目和拓展高能级城市核心区位项目，不仅巩固了现有优势，还为未来的业绩增长奠定坚实基础。

数字化转型与服务升级：构建长期竞争力

京城佳业在数字化建设与内部管控方面取得一定进展，聚焦于业财一体化与智慧服务的双重突破。首先，成功构建覆盖全业态在管项目的业财一体化平台，有效打通业务、财务、税务、资金四大核心模块，实现数据的自动传输与智能校验，极大提升管理效率和决策精准度。其次，京城佳业对400热线与“佳享荟”平台进行全面整合与升级，构建多触点服务模式。通过将数字化技术与服务场景深度融合，不仅优化服务流程，还实现管理效能与服务品牌价值的双重提升，进一步增强客户体验与满意度。

结语

京城佳业2024年的业绩，既反映了行业转型期的普遍挑战，也展现了公司在非住宅物业、市场化拓展及数字化转型方面的积极进展。尽管短期利润承压，但随着业务结构调整与数字化赋能的深化，公司有望在2025年实现质量与效益的双重提升。

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